戴勇坚:法律谈判和调解在商业地产租赁中的运用_中国建设工程招标网

2019-06-12 09:12 投稿人 :铜川招商网 围观 :161次


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一、前言

法律谈判,是指在谈判中运用法律思维,遵循一定准则平衡谈判双方利益,并能产生一定法律后果的谈判。

调解是指中立的第三人以法律法规为依据,在纠纷双方之间进行斡旋,并引导当事人通过谈判达成和解的过程。

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调解和法律谈判的显著区别在于中立第三方的参与。但是,法律谈判与调解具有密切的联系:首先,从调解角度看,调解实质上是在第三人主持下的谈判,法律谈判实际上贯穿于调解的整个过程;其次,法律谈判与调解是一种可转化的关系,如当事人谈判不成功,则可合意邀请中立第三方进行调解;同时,如果调解不成功,谈判还可以继续进行。

在下述商业地产租赁案例中,当事人双方首先运用法律谈判策略进行磋商,在谈判陷入僵局后,双方将争议诉至人民法院。在听取立案法官的建议后,双方同意进行中立评估。在中立评估结果公布后,双方决定申请法院安排特邀调解员主持调解。在调解员的引导下,双方最终达成一致。本文将对本案涉及的法律谈判技巧和调解技巧进行解读。

二、商业地产租赁典型案例

2009年1月2日,饮品招商网,A公司(下称“出租方”)作为甲方,B公司(下称“承租方”)作为乙方,签订《房屋租赁合同》,主要约定如下:

1、甲方同意将其xxx房产出租给乙方,租赁房产的计租面积为13500平方米,租赁期限为15年,租期自2009年2月28日起算。

2、甲方同意乙方将租赁房产用于开办大型超市。如果乙方改变租赁房产的经营业态及用途,应事先征得甲方书面同意。

3、无需另行征得甲方同意,乙方有权将不超过租赁面积百分之五十的租赁房产转租给其商业合作伙伴。

4、乙方对租赁房产的结构进行改动时,需经得甲方书面同意。乙方应在进场装修前将装修方案送到甲方备案。

因经营不善,承租人决定将涉案房产转租给第三人。2017年3月20日,第三人C公司(下称“次承租人”)作为甲方,承租人作为乙方,酒水招商网,双方签订《协议书》,主要约定为:其一,甲方实际租赁面积约5600平方米;其二,乙方委托甲方对其余租赁房产进行经营及物业管理。此后,次承租人将涉案房产分租给多家服装经营者,从而在涉案房产经营服装城。虽然承租方与次承租人之间签订的《协议书》约定租赁面积仅为5600平方米(未超过涉案房产租赁面积的百分之五十),但其他证据材料表明涉案房产的分租户所支付的租金全部归次承租人,因此有整体转租之嫌。

次承租人的装修工人于2018年4月2日进驻涉案房产,但多次遭到出租方的阻挠。承租方于2018年4月15日向出租方发函,称承租方定于2018年4月2日起对涉案房产进行装修,但该函并未告知转租事宜,亦未告知进场装修的主体系次承租人。在收到承租方的前述函告后,出租方仍以不具备身份证明文件为由阻止次承租人的装修工人进入涉案房产。

承租方于2018年6月2日向出租方发函,其中载明“贵司多次阻挠次承租人C公司的装修工人进场装修,以致工期已延误两个月之久。贵司的行为已给我司造成重大的租金损失和预期租金收益损失等,并致使我司现在面临次承租人的索赔。因此,我司诚邀贵司派代表于2018年6月9日上午9点出席在我司大会议室召开的协商讨论会,就贵司阻挠我司装修一事进行协商谈判。如贵司不派代表出席本次会议,届时我司将向法院起诉以维护我司的合法权益!”

在谈判开局阶段,承租方代表开门见山地说:“上周发给贵司的函告已经表明本次会议的召开原因。显然,在次承租人C公司进场装修期间,中国酒水招商网,贵司曾多次阻拦,致使我司无法正常使用租赁场地,而C公司也无法如期进驻开业。贵司有所不知,C公司为此已经多次向我司投诉,拒付这几个月的租金并要求赔偿。因此,我司希望贵司能允许工人进场装修,并赔偿因贵司无故阻挠而导致的租金损失。”

出租方代表回应道:“在装修工人进场的时候,我司管理人员要求装修公司出示身份证明文件,但是工人们拒绝出示证明文件。我司阻止施工人员进场装修实属合理的管理行为。贵司今年4月15日发出的函告中明明写的是由贵司进行装修,为何现在又说是次承租人进行装修?虽然《房屋租赁合同》约定不超过租赁面积百分之五十的,转租无需经我司同意,但是贵司并未向我司出示贵司与次承租人之间的租赁合同,而在4月15日的函告中也并未告知转租事宜,再加上装修工人含糊其辞,我司有理由怀疑贵司的转租面积已超出《房屋租赁合同》的约定。现在,我司要求贵司出示贵司与次承租人之间的租赁合同。”

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