商业地产蓬勃发展下商业地产好处与难点解读_医药视频招商网

2019-06-12 09:24 投稿人 :铜川招商网 围观 :92次

  1、商业地产概述

  商业地产既不是商业,也不是地产,商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资,是十分复杂的综合性产业,是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。

  ※商业地产的好处

  ●长期稳定的现金流回报

  商业地产的第一个好处,是有长期稳定的现金流回报。商业地产的现金流是稳定且长期的。只要这个物业还存在,每年都会有现金回报。初期几年回报率也就百分之十左右,回报率是较低的。但是商业地产的现金流是逐年增加的,铜川教育网,万达商业地产的租金平均每年增加2%-5%。这个增长是环比递增,假如第一年租金是100元,第二年涨3%达到103元,第三年则是在103元的基础上再涨3%,基数会越滚越大。

  ●享受资产升值的双重利益

  除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外,商业地产还能享受到资产升值的好处。

  比如,住宅项目几年前卖的时候才7000元/㎡,现在达到1.2万元/㎡,但是这块物业的增值开发商拿不到,都被业主拿走了。商业地产项目就截然不同了,比如厦门SM项目,一开始大家都不看好SM区域。SM去了,经过10来年的发展周边不仅房子升值了,周边地价也升值了好几倍,这也意味着SM本身物业也升值了好几倍。这就是商业地产的好处,除了有长期稳定的现金回报外,资产升值也很快。

  ●不受经济周期影响

  除了以上两点好处,商业地产还不容易受经济周期的影响。经济萧条的时候,住宅、汽车就卖不动了。但商业地产不同,不管怎么萧条,人不能不吃饭、不买生活用品,所以零售业是受经济周期影响较小的行业。

  拿亚洲金融风暴来说,几年的时间里,金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下跌得非常厉害,很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的士”,但是亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。在日本,政府为了抵抗金融风暴带来的市场低迷,给每个家庭送购物券,鼓励国民消费,保证了零售业没有下滑。

  ※商业地产的难点

  商业地产一般企业做不了,主要存在三个限制条件:

  ●门槛高

  首先对资金的需求量大。住宅地产一个项目总投资10个亿,可能2个亿或3个亿就可以启动了,优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力,住宅项目总投资50%以上来自预售。但是商业地产不一样,买地、盖楼的钱要全付,10个亿的项目至少要投入8、9个亿才能启动。一个项目总投资动不动就十几亿甚至几十亿,企业不具备相当的资金实力就做不了商业地产。

  其次,对人才的要求非常高。商业地产不是会搞住宅地产就可以做,商业地产需要多方面的专业人才,最好是复合型人才,对人才的要求更高。

  ●风险大

  古人讲“福祸相倚”就是这个意思。好的东西肯定难度大,利润高的东西相对风险也高。

  商业地产首先难在定位与招商。没有相当的基础和经验很难做到定位准确、设计科学。一块地要做多大规模?配备哪些主力店更合适?确实非常难把握。俗话说,“事非经过不知难”,定位招商是很难的。

  就有教训。我们最早做商业地产时,一心想找世界500强企业入驻项目,认为只要是世界500强,引进商业中心就不会错。但事实证明这种招商定位思想是错误的。早期万达曾经引进世界建材业巨头进入城市中心商业项目,后来在实际经营中发现,家具店、建材店是目的性消费极强的业态,对商业中心的人气贡献是最小的,根本不适合在市中心区开店。万达的天津、沈阳项目都位于当地最黄金的地段,但项目里面的建材主力店恰恰效益最差。

  商业地产的另一个风险是规划设计。即使位置选对了,交通动线、人流动线、结构负荷等设计不合理,还是要出问题。举一个例子:上海有一个48万平方米的松江Mall,在松江大学城旁,项目位置非常好,附近几个大学加起来有20多万人,政府也做了交通枢纽的连接,地铁、20多路公交汽车在这里交汇。当地政府为了打造这个商业项目,还给项目配套了相当数量的住宅用地,应该说项目本身没有大问题。但是由于开发商不专业,将项目设计成地下一层地上六层、每层6万多平方米、层高4.5米、荷载500公斤的普通公建,这种层高、荷载根本不符合超市、建材、图书等一系列商家的技术条件。再说每层6万多平方米实在太大了,就是开业了,人在里面还不晕掉吗?所以项目都建到一半了,也招不到商,现在这个项目已经“烂尾”死掉了。

  ●管理难

  除了以上讲的原因,商业地产即使有资金、招商成功、项目也建成开业了,也不意味着全部成功。

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